「リースバック」「リバースモーゲージ」自宅を元にした資金調達は慎重に！強引な勧誘、曖昧な説明、理解不足で契約して深刻なトラブルになっています

リースバック【事例1】
以前、自宅のリースバックを勧めてきた不動産会社が、先日また自宅にやって来た。仕方なく話を聞くと、「自宅を売却すればお金が入り、そのまま賃貸として生涯住める」「家賃も安めでずっと変わらない」と、とても好条件なことを言うので契約を検討しているが本当だろうか。

リースバック【事例2】
昨年、自宅をリースバック契約した。300万円で売却し、家賃月額3万円で賃貸借契約を結んだが、来月から家賃を7万円に上げると連絡があった。納得できない。

リバースモーゲージ【事例】
今年亡くなった父が、十数年前にリバースモーゲージ契約で1500万円ほど借り入れをしていたことが発覚した。担保の自宅を売却すると1300万円にしかならず、手続きなどに要する費用が300万円ほどかかり、結局赤字になる。父は本当にこのことを理解して契約したのだろうか。

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自宅を元にした資金調達手段に「リースバック」と「リバースモーゲージ」があります。

リースバックとは、自宅を事業者に売却して現金を得、売却後は賃料を支払ってその住宅に住み続ける契約です。
リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受け、毎月利息を支払って自宅に住み、契約者の死亡後に担保である自宅を売却するなどして元金を一括で返済する契約です。

すぐにまとまったお金が必要なときに有効な方法ですが、それぞれの仕組みにメリット・デメリットがあります。
老後の資金不足や生活不安から安易に契約をしてしまい、住むところがなくなったなどの深刻なトラブルになるケースも見受けられます。

リースバック・リバースモーゲージの特徴

	リースバック	リバースモーゲージ
概要	自宅を事業者に売却して現金を得、売却後は賃料を支払ってその住宅に住み続ける契約	自宅を担保に融資を受け、毎月利息を支払って自宅に住み続け、契約者の死亡後に担保である自宅を売却するなどして元金を一括で返済する契約
特徴	売却代金を一括で受け取れる 住み慣れた自宅に住み続けられる 固定資産税の支払いが不要 買い戻すことができる（契約内容による）	毎月（又は一括で）融資を受けられる 生存中は住宅所有権を保有し、利息のみを支払う 原則として生涯、住み慣れた自宅に住み続けられる
デメリット	家賃の支払いが生じる 住宅所有権を手放すことになるので →定期借家契約など、住める期間が限られることがある →契約内容により、勝手にリフォームや設備設置ができない	「借金」なので返済義務が生じる 年齢制限がある 借入期間が長くなるほど利息が累積し、相続人に残る財産が減る（少なくなる）可能性がある 自宅評価額が下がると、融資の上限額が下がる 変動金利での契約なら利息額が上昇するリスクがある
トラブルになりがちなこと	売却額が相場より著しく安価 家賃の合計額が数年で売却価格を超えることに契約後に気付いた 家賃が値上げされ、支払えなくなる リフォームや設備設置費用などを借主が負担する契約になっていた 売却価格と買い戻し価格の差が大きく、買い戻しが困難	相続人への説明不足 手数料・保証料等が高額で、実際の返済額が思いのほか高い 自宅に住まなくなった場合、契約解除や一括返済を求められる
共通してある問題点	消費者が不動産事業者に自宅を売却する場合、原則としてクーリング・オフは適用されない。 事業者の勧誘が強引、しつこい、威圧的。また、メリットばかりを強調し、デメリットや契約内容の説明が曖昧・不十分。 消費者が契約内容を理解しないまま契約し、後で思っていたのと違うという状況になる。

消費者へのアドバイス

検討している方

• 本当に今現金が必要か、いつ頃にいくら必要になるのかを、自分のライフプランに照らし合わせて冷静に判断しましょう。
• 契約する「前」に家族や友人に相談したり、複数の事業者の話を聞いてから判断しましょう。
• 売却額・融資額など入ってくるお金だけでなく、賃料や返済など出ていくお金についてもよく検討しましょう。

勧誘・契約に対しては

• 電話や訪問などで勧誘されても、不要ならきっぱり断りましょう。
• 「簡単にできる」「リスクはない」などの勧誘文句を鵜呑みにせず、契約条件や内容を十分に確認しましょう。説明内容はメモを取りましょう。
• 契約書、広告・パンフレットの類、メモなどは保管しておきましょう。

参考：国土交通省
「住宅のリースバックに関するガイドブック」（別ウィンドウで開きます）

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