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掲載日:2018年12月19日

建築協定の進めかた

建築協定とは

建物を建てる場合は、建築基準法で安全で住みよいまちづくりのための最低限のルールが定められています。しかし、地域の特性を生かした魅力あるまちづくりを実現するためには、必ずしも十分なルールとはいえません。そこで、地域の住民が自発的に建築基準法の基準以上のルールを取り決めて、それらをお互いに守り合うことを制度化したのが「建築協定」です。この制度は、住宅地としての良好な環境や商店街としての利便をより高度に維持・増進することなどを目的とした制度です。

建築協定の利益は

建築協定をすることにより生活環境にいろいろな利益が生まれ、住みよい街づくりができます。具体的にはつぎのような利点が挙げられます。

  • 形態、用途を定めることにより美観、環境の保全が出来る。
  • 階数、高さを一定以下にすることにより日照、通風など快適な居住環境が維持される。
  • 隣家との距離を定めることにより隣近所のトラブルが解消される。
  • 植樹によりうるおいのある環境がつくられる。
  • 敷地内の空地を多くすることにより防災、避難上の効果がある。
  • 設備を共同にすることにより土地が有効に利用できる。
  • 共同で建築することにより有効スペースが増え、構造施工に有利に成る。
  • 協定の運営により地区住民の連帯を高める。

建築協定をしようとするときは

(1)協定の呼びかけ

環境の良い静かな住宅地に、突然中高層建築物が建てられて日照を妨げられたり、また特殊な用途の建物ができて附近住民の生活環境が乱されるといったこともあります。こうしたことを未然にふせぐには建築協定を活用するのが一番効果的です。建築協定を結ぶには、まず、住民の方々の話し合いを積み重ね、気運を盛り上げていくことが必要です。その呼びかけは、町内会や自治会などの集会を利用していくことも一つの方法です。

(2)とりきめの内容

建築協定をしたいという気運が住民の中から持ち上がってきたら、協定の推進役に当たる人が、区域住民のあいだで話し合われた内容を整理し、まとめていく必要があります。法律では、建物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠及び建築設備についての基準が協定できるようになっていますが、具体的には次のようなものがあります。(法第69条)

  • 建物の用途を決める。
  • 建物の高さ、階数を決める。
  • 隣家との距離、境界からの距離を決める。
  • へいの高さを決め、一定の高さ以上のものは生垣にする。
  • 道路からの距離を定め、家並みをそろえる。
  • 敷地の細分化をしないように決める。
  • 緑を保全し、植樹をすすめる。
  • 建物の形態、外壁の色を決める。
  • 建物を耐火構造にする。
  • 設備を共同化する。

このように協定事項はいろいろありますが、協定しようとする内容が、協定区域の実状に合ったものであることが必要です。

(3)協定区域のとりまとめ

協定の内容と併行して、どの範囲を建築協定区域にするのかについて検討していかなければなりません。無理に協定区域を拡げた場合、区域内住民の意見が対立してまとまらないこともあります。また、逆に狭い区域に限ると、建築協定をした効果が十分に生かせなくなります。そのため、区域住民の意向や内容などを考慮して、区域をまとめるようにしてください。

(4)合意を得なければならない権利者は

建築協定は、区域内住民の総意によって、取り決めをする制度ですから、協定区域内の土地の所有者等の全員の合意を得なければなりません。(法第70条第3項)

土地の所有者等とは、次の者をいいます。

  • 土地の所有者
  • 建物の所有を目的とする地上権者(臨時設備その他一時使用のため設定されたことが明らかなものを除く。以下「借地権」という。)
  • 建物の所有を目的とする土地の借地権者(臨時設備その他一時使用のため設定されたことが明らかなものを除く。)
  • 建築物の借主(建築協定の内容が建築物の借主の権限にかかる場合のみ)
  • 土地区画整理法第98条第1項(大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法第83条において準用する場合を含む。建築基準法第70条第3項、第74条の2第1項及び第2項並びに第75条の2第1項、第2項及び第5項において同じ。)の規定により仮換地として指定された土地にあっては、当該土地に対応する従前の土地の所有者および借地権を有する者

(5)協定の決定は

区域内住民の話し合いの結果、協定する内容及び協定区域について住民の考えがまとまったら、区域内住民の総会を開いて建築協定をすることを取り決めるとよいでしょう。とはいっても、内容については土地の所有者等と個々に話し合いをすることになりますので、容易に同意が得られないこともあると思われます。その場合は、協定内容を一部変更したり、時間をかけて、じっくりと説得していく必要が生じます。借地権の目的となっている土地の場合は、土地の所有者の同意が得られなくても、その方以外の全員の同意で足ります。この場合は後日協定に参加するように、説得することもできます。なお、認可後、簡易な手続きで建築協定に参加できる建築協定区域隣接地制度もあります。

協定する内容は、次のようなことです。

  • (ア)協定の目的となっている土地の区域(建築協定区域)
  • (イ)建物に関する基準
  • (ウ)協定の有効期間
    (概ね10年間が目安と考えられますが、なかには5年や20年という例もあります。あまり長いと時代の変化に対応できなくなることもありますので、考慮してください。)
  • (エ)協定違反があった場合の措置
    (協定は土地所有者が自主的に結ぶ契約の一種で、協定締結者がお互いに守り合うものですから、あらかじめ協定に違反する行為があった場合の措置についても定めておく必要があります。)

*建築協定区域隣接地(決めることができる事項)

(建築協定区域隣接地の土地所有者は、あとから書面(県建築基準法施行細則第15条の2に基づく建築協定加入届)で意志表示するだけで、協定に加入することができます。ただし、隣接地は協定締結時に決め、当該土地所有者に周知しておかなければなりません。)

協定内容については、土地の所有者等による最終的な打ち合わせを行って決定するとよいでしょう。

(6)代表者を選定する

建築協定をすることが決まったら、今後の事務手続きを進めるために、代表者を総会で選ぶ必要があります。代表者は、代表者を補佐する人を数人選び、事務処理を円滑に進めるとともに、建築協定の認可申請を行う場合の代表者となるわけです。

宅地分譲に応用するには

建築協定を既成市街地のなかで進めていくには、簡単にはいかない場合も多いと思われますが、新しく一定規模以上の宅地を分譲する場合は、建築協定の締結を条件とした宅地の分譲や、あらかじめ、宅地開発業者が建築協定を設定し、認可を受けてから宅地の分譲をする方法がありますので、これらの方法によれば、建築協定を容易にまとめることができます。

この場合、何回転売されても建築協定の効力は消滅しないため、建ペイ率違反や日照、通風などによる環境の悪化に悩まされることもなく、分譲地の良好な住環境を長く保持できます。

(1)建築協定の締結を条件とした宅地の分譲

宅地を分譲しようとする業者は、分譲をする際、買受人と建築協定の締結をすることを特約し、買受人がある程度集まったなら、分譲業者が世話役となって、買受人の方々と協定内容を協議、決定し、建築協定を行うわけです。この場合、分譲業者の強力により、建築協定が結ばれることになりますが、協定を運営していくとを睨んで、できれば、買受人の方々の代表の方が建築協定の事務手続きを進めていくことがいいでしょう。

(2)建築協定を設定した宅地の分譲

宅地の分譲をしようとする業者の土地が、借地権の目的となっていない土地で、その業者ひとりが土地の所有者の場合は、その人だけでその土地の区域の建築協定を設定することができます。(1人協定)この方法は、宅地分譲等にあたって、建築協定設定のための手続きを簡略にして、建築協定の積極的な活用を図るためのものです。この場合、建築協定が設定されていることを知らないでこの土地を買ったりする者がいては困りますので、建築協定区域であることを示す看板を立てたり、物件説明書等に建築協定区域であることを明示する等、積極的なPRが必要です。

市町村との打合せ

(1)建築協定に必要な条例は

建築協定は、建築安全センター所長の認可を得てはじめて、公に認められる制度ですので、法律では当該市町村に建築協定に関する条例が制定されていることを前提要件としています。市町村で建築協定に関する条例を制定していない場合は、条例を制定されるようお願いいたします。

(資料1参照)

(2)建築協定事項の打合せ

話し合いを元に、住民の間で定められた協定事項の内容が、土地や建物の利用を不当に制限するものであるときは、建築協定本来の主旨にはずれますので、制限の内容によっては、建築安全センター所長の認可を得られない場合もあります。協定事項については、事前に市町村役場と連絡し打合せをしながら協定事項を定めることが賢明です。

許可申請書および建築協定書の作成は

建築協定をすることの決定とともに、併せて選出されている代表者及びそれを補佐する人は、建築協定に関する諸準備の完了後、認可申請書(細則第14条)の作成にとりかかります。

認可申請書に添付する図書はつぎのとおりです。

  • (1)建築協定書
  • (2)建築協定区域および協定区域内の地形地物を表示する図面
  • (3)付近見取り図
  • (4)建築協定区域隣接地を定める場合は建築協定区域隣接地の区域協定区域隣接地内の地形及び地物を表示する図面
  • (5)区画面積表
  • (6)建築協定同意書
  • (7)土地の所有者等の調書

以上(資料2~5参照)をとりまとめその書類を市町村の建築行政主管課に提出します。 

市町村の行う手続き

(1)建築協定に関する条例をつくる

住民が建築協定をしたい意向があっても、その市町村に建築協定に関する条例が制定されていない場合は、建築安全センター所長の認可が得られません。住民の間から、建築協定の話が持ちあげられてから、条例を制定するのではなく、あらかじめ条例を制定し、住民に対し建築協定の制度を理解してもらうように、啓発宣伝を行い建築協定の推進を図ることが必要です。

(資料1・6参照)

(2)土地所有者等の確認

建築協定は、初めに同意した者のみでなく、その土地等の権利を継承した者も効力が及びます。つまり、土地所有者等以外の者が、不当に権利利益を侵していないかについて、確認する必要があります。そのため、登記簿謄本や公図、契約書などにより、関係権利者をしっかり把握するようお願いします。

(3)申請書が提出され公告縦覧をする

建築協定認可申請書が市町村長に提出された場合、市町村長は、その旨を公告するとともに、20日以上の期間を定めて、建築協定書を縦覧しなければなりません。(法第71条)

(資料7・9参照)

(4)公聴会を開催する

市町村長は、前記の縦覧期間の満了後、関係人の出頭を求めて、公開による意見の聴取を行わなければなりません。(法第72条第1項)(資料8・10参照)

(5)建築安全センター所長への送付書類は

市町村長(特定行政庁は除く)は、前記の意見の聴取をしたあと、当該建築協定書に意見および意見の聴取の記録を添えて、所轄の建築安全センター所長に送付することになっています。

(法第72条第2項)

なお、協定区域が特定行政庁である市の場合は、当該市長が建築協定の認可をすることになりますので、県が行う手続きは市で行うことになります。

県が行う手続き

(1)認可したときは公告する

建築安全センター所長は、提出された建築協定認可申請書が、次に掲げる条件に該当するか審査し、合致すると認めたときは認可し、その旨を公告します。

(法第73条第1項及び第2項、規則第10条の6)

  • (1)建築協定の目的となっている土地又は建築物の利用を不当に制限するものでないこと。
  • (2)法第69条の目的に合致するものであること。
  • (3)建築協定において、建築協定区域隣接地を定める場合、その区域の境界が明確に定められていることその他の建築協定区域隣接地について建設省令で定める基準に適合するものであること。

(2)建築協定書の写を市町村長に送付

建築安全センター所長は、この申請を認可したときは、建築協定書の写一通を建築協定区域及び建築協定区域隣接地の所在地の市町村長に送付します。(法第73条第2項)

建築協定書の写しの縦覧は

市町村長は、認可があった建築協定書の写が建築安全センター所長から送付されたときは、それを市町村役場の適当な場所に備えて、一般の縦覧に供さなければなりません。(法第73条第3項)

建築協定の効力は

建築協定は、建築安全センター所長の認可の告示のあった日以後効力が発生することになっています。なお、1人協定の場合は、建築安全センター所長の認可の公告のあった日から3年以内に、協定区域内に2以上の土地の所有者等が存することとなった日から、効力が発生することになります。また、この効力は協定締結者のみに及ぶのではなく、公告以降、新しく当該建築協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても及ぶことになっています。これは、公告後の土地の所有者等が譲渡者等から協定の存在を告知されなくても、またその理由の如何にかかわらずその効力は及びます。

(法第75条、法第76条第5項)

運営委員会の設立

せっかく住民どうしで結んだ協定も、その規定に違反するようなことがあってはなにもなりません。したがって、この協定を維持していくためにも土地の所有者等の互選により運営委員会をつくり、建築協定を守っていきましょう。運営委員会の活動により、地区住民の連帯を高めることもできます。

建築協定を変更するとき、廃止するときは

建築協定区域、建物に関する基準、協定の有効期間又は、協定違反があった場合の措置を変更しようとするときは、土地の所有者等全員の合意が必要であり、協定を結んだときと同様な認可手続きが必要となります。(法第74条)

また、協定を廃止しようとする場合は、土地の所有者等の過半数の合意があれば廃止できますが、この場合も建築安全センター所長の認可を受けなければなりません。建築安全センター所長は廃止を認可したときは、その旨を公告することになっています。(法第76条)

建築協定区域の表示は

協定が認可された場合、協定区域の要所要所に、協定区域、協定の内容、協定の期間などを表示した立看板を立てるとよいでしょう。協定区域であることを一般に告知するとともに、協定の効果を維持する手段にもなりますので、数多く立てるように助言してください。

1人協定が有効になった旨の届出

一人建築協定は、協定の認可後3年以内に、2人以上の土地所有権者等が生じた時から協定が発効するため、その場合は、一人建築協定が有効になった旨の届出書等を建築安全センター所長に提出しなければなりません。(細則第15条の3)

許可後の建築協定加入届

建築協定区域内に借地権の目的となっている土地があり、借地権者のみが合意して土地所有者の合意が得られない場合、この土地は借地権が消滅した時には、協定区域から除外されます。

(法第74条の2)

なお、その土地所有者が後から加入しようとする場合は、建築安全センター所長に対し書面で意志表示すれば、協定に参加することができるようになっています。同様に協定区域隣接地として、予め定めた区域の土地所有者等が、建築協定に参加したい場合も、書面で意志表示をする簡易な手続きで加入できます。(法第75条の2、細則第15条の2)

市町村による期限切れ予告通知

建築協定には有効期限が定められており、有効期限に達した場合は改めて認可手続きをしなければなりません。特に1人協定地区では更新の際に初めて手続きを経験するために、更新作業は大変な労力が、必要となります。そこで、まず市町村役場から期限切れの通知・指導を行い、合意活動を始める動機付けをしてください。

更新の際の建築協定の再検討

協定を結んだ時から10年以上経過した時点では、住環境を取り巻く情勢は大きく変化しています。また、1人協定地区では、制限項目が多く、開発事業者が取り決めた細かな基準内容などが、住民たちになじみが薄く、真に協定に合意しているか疑問が残ります。そのため、更新を機会に、協定内容の再検討を考慮するよう促し、より多くの土地所有者等が合意できるような配慮をしてください。

更新の手続き

更新と称してはいますが、新規の認可とまったく同様な手続きが必要となります。そのため、更新活動を開始する時期も期限切れ直前にするのではなく、予め準備しておいた方がよいでしょう。

参考資料

資料1・建築協定条例制定市町村

平成29年3月31日現在、横瀬町、皆野町、長瀞町、小鹿野町、東秩父村、神川町及び上里町を除く、41市15町で条例を制定しています。

資料2・建築協定書(住居系地区の例)

○○市(町、村)○地区建築協定書(住居系地区の例)

(目的)

第1条 この協定は、建築基準法(昭和25年法律第201号)第69条及びこれに基づく○○市(町・村)建築協定条例(○○○年条例第○号)第○条に基づき、第5条に定める協定区域内における建築物の敷地・位置・構造・用途・形態・意匠に関する基準を定め、住宅地としての環境を高度に維持増進することを目的とする。

(用語の定義)

第2条 この協定における用語の定義は、建築基準法及び建築基準法施行令(昭和25条政令第338号)に定めるところによる。

(名称)

第3条 この協定は○○市(町、村)○○地区建築協定(以下「協定」という。)と称する。

(協定の締結)

第4条 この協定は第4条に定める区域内の土地の所有者及び建築物の所有を目的とする地上権又は貸借権(臨時設備その他一時使用のため設定されたことが明らかなものを除くを有する者(以下「土地の所有者等」と総称する。)全員の合意により締結する。

(協定区域)

第5条 この協定の区域は○○市(町、村)○○○地区のうち別紙図面で表示した区域とする。

(建築物の基準)

第6条 前条に定める区域内の建築物の位置・構造・用途・形態は次の各号の定める基準によらなければならない。

  1. 敷地(区画)はこの協定認可の日における形状と敷地の境界線は変更しないこと。ただし、2区画以上を合筆して1区画相当の用途に供する場合はこの限りではない。
  2. 建築物は一戸建てとし住居専用であること。ただし延面積の2分の1以上を居住の用に供し、かつ、次の各号の1に掲げる用途を兼ねるもの(これらの用途に供する部分の床面積の合計が50平方メートルをこえるものを除く)及びこれらに付属する建築物に関してはこの限りでない。
    • (1)事務所
    • (2)日用品の販売を主たる目的とする店舗又は食堂若しくは喫茶店
    • (3)サービス業を営む店舗
    • (4)自家販売のために食品製造業を営むパン屋等
    • (5)学習塾、華道教室その他これらに類する施設
  3. 階数は地階を除き2以下とすること。
  4. 地盤面(協定の認可の日の地盤面)からの高さ9m軒の高さ6.5mをそれぞれこえないこと。
  5. 外壁またはこれにかわる柱の面から隣地境界線および道路境界線までの距離は、1階にあっては1m以上、2階にあっては、1.9m以上であること。
  6. 建ぺい率は10分の4以下とすること。
  7. 容積率は10分の6以下とすること。
  8. 道路境界及び隣地境界に設けるさくは風致を損わぬように生垣又は高さ1m以下の開放的フェンスとすること。

(緑の保全)

第7条 敷地内の空地は環境に応じた植樹を行う等、緑化に努め、良好な管理を行うこと。

(有効期間)

第8条 この協定の有効期間は、建築安全センター所長の認可の公告があった日から10年とする。ただし、違反者の措置に関しては期間満了後も、なお効力を有する。

(協定の効力)

第9条 この協定は、建築安全センター所長の認可の公告のあった日以後において、第5条に定める建築協定区域内の土地の所有者等になった者に対してもその効力を有する。

(委員会)

第10条 協定の運営に関する事項を処理するため、建築協定運営委員会(以下「委員会」という。)を設置する。

2 委員会は委員若干名をもって組織する。

3 委員は土地の所有者等の互選により選出する。

4 委員の任期は2年とする。ただし補欠の委員の任期は前任者の残任期間とする。

5 委員の再任されることができる。

(役員)

第11条 委員会に次の役員を置く

委員長 1名

副委員長 1名

会計 1名

2 委員長は委員の互選により選出する。委員長は委員会を代表し、その業務を総理する。

3 副委員長および会計は委員の中から委員長が委嘱する。

4 副委員長は委員長の事故あるとき、これを代理する。

5 会計は委員会の経理に関する業務を処理する。

(違反者の措置)

第12条 第5条の規定に違反した者があった場合、第10条に定める委員長は委員会の決定に基づき当該土地の所有者等に対して、工事の施工停止を請求し、かつ文書をもって相当の猶予期間を設けて当該行為を是正するための必要な措置をとることを請求するものとする。

2 前項の請求があった場合においては当該土地の所有者等は、これに従わなければならない。

(裁判所への出訴)

第13条 前条第1項に規定する請求があった場合において、当該土地の所有者等がその請求に従わないときは、委員長はその強制履行または当該土地の所有者等の費用を以て第三者にこれを為させることを裁判所に請求するものとする。

2 前項の請求及び訴訟並びにこれらに関する一切の費用は当該土地の所有者等の負担とする。

(協定の変更並びに廃止)

第14条 この協定にかかる協定区域・建築物に関する基準・有効期間及び協定違反があった場合の措置を変更しようとするときは、土地の所有者等全員の合意によらなければならない。

2 この協定を廃止しようとする場合は、土地の所有者等の過半数の合意によらなければならない。

(補則)

第15条 この協定に規定するもののほか委員会の組織・運営・議決の方法等に関して必要な事項は別に定める。

附則

(効力の発生)

1 協定は建築安全センター所長の認可の公告があった日から効力を発する。

(適用の除外)

2 この協定の認可公告のあった日に現に存する建築物又は建築、修繕若しくは模様替えの工事中の建築物(以下「既存建築物」という。)については、この協定の規定は適用しない。ただし、この協定の認可公告のあった日以後に当該既存建築物を増築し、改築又は移転する場合は、当該増築し改築し又は移転する部分については、この協定の規定を適用する。

(協定書の提出及び保管)

4 この協定書は、正副1部ずつ作成し、それらの正の写し2部を建築安全センター所長に提出する。

なお、協定認可後、副を委員長が保管し、その写しを土地の所有者等全員に配布するものとする。

資料3・建築協定同意書

○○建築協定の締結に同意します。

同意書の例

所有土地の地名地番

氏名

現住所

承諾年月日

○○市○○○243番地1

川口 華子

○○市○○○299

 

年月日

○○市○○○243番地2

春日 六郎

○○市○○○277-1

 

年月日

○○市○○○244番地1

埼玉 太郎

○○市○○○243

 

年月日

○○市○○○246番地

狭山 あきら

○○郡○○町239-1

 

年月日

○○市○○○247番地1

浦和 一郎

○○市○○○239

 

年月日

○○市○○○247番地2

松山 五郎

○○市○○○240-1

 

年月日

○○市○○○251番地

秩父 一夫

○○市○○○2552

 

年月日

○○市○○○252番地1

川越 次郎

○○市○○○64-1

 

年月日

○○市○○○253番地1

大宮 四郎

○○市○○○304

 

年月日

○○市○○○254番地1

羽生 朝夫

○○市○○○240-1

 

年月日

○○市○○○255番地1

熊谷 三郎

○○市○○○3-6

 

年月日

○○市○○○256番地

所沢 利男

○○市○○190-1

 

年月日

○○市○○○257番地1

加須 花子

○○郡○○町289-2

 

年月日

○○市○○○257番地2

行田 太郎

○○郡○○町535-12

 

年月日

 

資料4・土地の所有者等の調書

調書の例

所有土地の地名地番

(A)土地の所有

者氏名

(B)土地の地上

権者氏名

(C)建築物の所

有者氏名

(D)建築物の賃

借権者氏名

 

○○市○○○243番地1

川口 華子

 

川口 華子

 

○○市○○○243番地2

春日 六郎

 

春日 六郎

 

○○市○○○244番地1

埼玉 太郎

 

埼玉 太郎

 

○○市○○○246番地

狭山 あきら

 

 

 

○○市○○○247番地1

浦和 一郎

 

浦和 一郎

 

○○市○○○247番地2

松山 五郎

 

松山 五郎

 

○○市○○○251番地

秩父 一夫

 

秩父 一夫

 

○○市○○○252番地1

川越 次郎

 

川越 次郎

 

○○市○○○253番地1

大宮 四郎

 

大宮 四郎

 

○○市○○○254番地1

羽生 朝夫

 

羽生 朝夫

 

○○市○○○255番地1

熊谷 三郎

 

熊谷 三郎

 

○○市○○○256番地

所沢 利男

 

所沢 利男

 

○○市○○○257番地1

加須 花子

 

 

 

○○市○○○257番地2

行田 太郎

 

行田 太郎

 

 

資料5・建築協定書(1人協定の例)

○○市○○団地建築協定書(1人協定の例)

(目的)

第1条 この協定は、建築基準法(昭和25年法律第201号)第69条及びこれに基づく○○市(町・村)建築協定条例(○○○年条例第○号)第○条に基づき、第5条に定める協定区域内における建築物の位置・構造・用途・形態・意匠に関する基準を定め、住宅地としての環境を高度に維持増進することを目的とする。

(用語の定義)

第2条 この協定における用語の定義は、建築基準法及び建築基準法施行令(昭和25年政令第338号)に定めるところによる。

(名称)

第3条 この協定は、○○市○○団地建築協定(以下「協定」という。)と称する。

(協定の設定)

第4条 この協定は、建築基準法第76条の3第1項の規定に基づき、○○○株式会社・代表取締役○○○○が設定し、第5条に定める区域内の土地の所有者等となった者へ継承する。

(協定区域)

第5条 この協定の区域は、○○市○○町1丁目1番地ほかの○○団地内の下記の区域とする。(別紙図面に表示する。)

画地番号1-1から1-10までの10区画

2-1から2-13までの13区画

3-1から3-15までの15区画

::

合計○○区画(建築物の基準)

第6条 前条に定める区域内の建築物の位置、構造、用途、形態は、次の各号に定める基準に適合しなければならない。

  • (1)1戸建とし、専用住宅若しくは医院(獣医院を除く。)併用住宅とする。ただし、付属建築物である物置、車庫、勉強部屋等は除く。
  • (2)階数は地階を除き2以下とする。
  • (3)地盤面(○○○株式会社からの購入時の造成地盤面)からの最高の高さは10m以下、軒の高さは7m以下とする。
  • (4)外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線(道路境界線を含む。)までの距離は1m以上とする。ただし、5平方メートル以下の物置及び20平方メートル以下の車庫で住宅に付属するものはこの限りでない。
  • (5)建ぺい率は10分の5以下とする。
  • (6)容積率は10分の8以下とする。
  • (7)敷地境界に設けるさくは風致を損なわぬように生垣又は高さ1m以下の開放的フェンスとすること。

(緑の保全)

第7条 敷地内の空地は環境に応じた植樹を行う等、緑化に努め、良好な管理を行うこと。

(有効期間)

第8条 この協定の有効期間は、建築安全センター所長の許可の公告があった日から10ヶ年とする。ただし、違反者の措置に関しては期間満了後もなお効力を有するものとする。

(協定の効力)

第9条 この協定は、建築安全センター所長の認可の公告があった日以後において、協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても効力を有する。

(協定の変更・廃止)

第10条 この協定にかかる協定区域、建築物の基準、有効期間および協定違反があった場合の措置を変更しようとするときは、土地の所有者等全員の合意によらなければならない。

2 この協定を廃止しようとする場合は、土地の所有者等の過半数の合意によらなければならない。

(運営委員会)

第11 条協定の運営に関する事項を処理するため、協定運営委員会(以下「委員会」という。)を設置する。

2 委員会は、委員若干名をもって組織する。

3 委員は、土地の所有者等の互選により選出する。

4 委員の任期は2年とする。ただし、補欠の委員の任期は前任者の任期の残存期間とする。

5 委員は再任されることができる。

(役員)

第12 条委員会に次の役員を置く。

委員長 1名

副委員長 1名

会計 1名

2 委員長は委員の互選により選出する。

委員長は委員会を代表し、協定運営の事務を統括する。

3 副委員長及び会計は、委員の中か委員長が委嘱する。

4 副委員長は、委員長に事故あるときこれを代理する。

5 会計は、委員会の経理に関する業務を処理する。

(違反者の措置)

第13条 第6条の規定に違反した者があった場合、第12条に定める委員長は、委員会の決定に基づき当該土地の所有者等に対して工事施工の停止を請求し、かつ文書をもって相当の猶予期間をつけて、当該行為を是正するための必要な措置をとることを請求するものとする。

2 前項の請求があった場合、当該土地の所有者等はこれに従わなければならない。

(裁判所への出訴)

第14条 前条第1項に規定する請求があった場合において、当該土地の所有者等がその請求に従わないときは、委員長はその強制履行又は当該土地の所有者等の費用をもって第三者にこれを為さしめることを裁判所に請求するものとする。

2 前項の出訴手続等に要する費用は、当該土地の所有者等の負担とする。

(補則)

第15条 この協定に規定するもののほか、委員会の運営、組織、議事並びに委員に関して必要な事項は別に定める。

附則

(効力の発生)

1. この協定は、許可の日から3年以内において、第5条に定める区域内の土地の所有者等が2以上となった時より効力を発する。
(1人建築協定が効力を有することになった旨の届出)

2. 前項の規定によりこの協定が発効する場合、第4条に定める協定設定者は建築基準法施行細則(昭和36年埼玉県規則第15号)第15条の3に基づき、1人建築協定が効力を有することになった旨の届出を建築安全センター所長に提出するものとする。
(適用の除外)

3. この協定の認可公告のあった日に現に存する建築物又は建築、修繕若しくは模様替えの工事中の建築物(以下「既存建築物」という。)については、この協定の規定は適用しない。ただし、この協定の認可公告のあった日以後に当該既存建築物を増築し、改築又は移転する場合は、当該増築し又は移転する部分については、この協定の規定を適用する。
(協定書の提出及び保管)

4. この協定書は、正副1部ずつ作成し、それらと正の写し2部を建築安全センター所長に提出する。なお、協定認可後、副を委員長が保管し、その写しを新たに土地の所有者等になった者全員に配布するものとする。
(経過措置)

5. 委員会が設置されるまでの間、○○○株式会社又はこれにより選任された者は、本協定における委員会の権限を有する。

上記建築協定を設定します。

○年○月○日

所有土地の表示 ○○市○○町1丁目1番から○番まで

宅地○、○○○平方メートル

土地所有者

住所

氏名 印

資料6・建築協定条例の例

○○市(町、村)建築協定条例

(趣旨)

第1条この条例は、建築基準法(昭和25年法律第201号以下「法」という。)第69条の規定に基づき、建築協定の実施に関し必要な事項を定めるものとする。

(建築協定)

第2条 土地の所有者及び建築物の所有を目的とする地上権又は賃借権(臨時設備その他一時使用のため設定されたことが明らかなものを除く。)を有する者はその権利の目的となっている土地について一定の区域を定め、その区域内における建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する基準を協定することができる。

(建築協定することができる区域)

第3条 法第69条の規定による建築協定することができる区域は、都市計画法(昭和43年法律第100号)第8条第1項の規定に基づく地域及び用途地域の指定のない区域において住宅地としての環境を保護し、又は商店街としての利便を高度に維持増進することが必要と認める区域内で、市長が別に定める区域とする。

(委任)

第4条 この条例の施行に関し必要な事項は、市(町、村)長が定める。

附則

この条例は、公布の日から施行する。

資料7・建築協定書の縦覧規則

建築協定書の縦覧規則

第1条 建築基準法(昭和25年法律第201条)第71条(第74条第2項又は第76条の3第4項若しくは第6項において準用する場合を含む。)及び第73条第3項(第74条第2項、第75条の2第2項又は第76条の3第4項若しくは第6項において準用する場合を含む。)に規定する建築協定書(以下「協定書」という。)の縦覧はこの規則の定めるところによる。

第2条 協定書縦覧所を○○市(町、村)建築課に置く。

第3条 協定書を縦覧しようとする者は縦覧所に備え付けてある別記様式による縦覧簿に縦覧年月日、縦覧者の住所、職業、氏名及び年令その他必要な事項を記入し、係員の承認を得なければならない。

第4条 協定書の縦覧は無料とする。

第5条 協定書は縦覧所の外へ持出してはならない。

第6条 協定書の縦覧日は市(町・村)の休日を除く日とする。

第7条 協定書の縦覧時間は午前○時から午後○時分までとする。

第8条 協定書の整理、その他の必要がある場合は、臨時に休日を設け又は縦覧時間の伸縮をすることがある。この場合においては、その旨を縦覧所に提示する。

第9条 縦覧を終わった場合及び縦覧時間を経過した場合は直ちに係員に協定書を返納しなければならない。

第10条 係員は次の各号の一に該当する者の縦覧を停止し、又は拒否することができる。

  • (1)この規則又は係員の指示に従わない者
  • (2)協定書を汚損し、若しくはき損し、又はそのおそれがあると認められる者
  • (3)他人に迷惑を及ぼし、又はそのおそれがあると認められる者

資料8・建築協定に関する公聴会規則

(趣旨)

第1条 この規則は建築基準法(昭和25年法律第201号以下「法」という。)第72条第1項(第74条第2項又は第76条の3第3項若しくは第5項において準用する場合を含む。)の規定に基づき、市(町・村)長が行う建築協定に関する公開による意見の聴取会(以下「公聴会」という。)に関し、必要な事項を定めるものである。

(開催の公告及び通知)

第2条 市(町・村)長は公聴会を開催しようとするときは開催一週間前までに意見の聴取の事由、公聴会の期日及び場所を公告するとともに当該建築協定をしようとする者(以下「協定者」という。)及び法第71条の規定による縦覧期間の満了後一週間以内までに市(町・村)長に文書をもって異議を申し出た者(以下「異議申出人」という。)に通知しなければならない。

2 前項の公告は市(町・村)役所前の掲示場に掲示する。

(議長及び関係職員等の出席)

第3条 公聴会は市(町・村)長又は市(町・村)長の指名した吏員が議長となる。ただし、次の各号の一に該当する者は議長となることができない。

  • (1)協定者又は異議申出人の親族であるとき。
  • (2)協定者又は異議申出人の法廷代理人、後見人、又は保佐人であるとき。

2 市(町・村)長又は市(町・村)長の指名した吏員は必要があると認めるとこは公聴会に関係官公庁の職員又は市(町・村)所属の関係吏員(これらの職員及び吏員を以下「関係職員等」という。)の出席を求めて意見を聞き又は説明を求めることができる。

3 前項の場合において市(町・村)長はあらかじめ意見の聴取の事由、公聴会の期日及び場所を関係職員等に文書をもって通知しなければならない。

(口述審問)

第4条 公聴会は公開し、かつ口述審問により行う。

(代理人)

第5条 協定者又は異議申出人が公聴会に出席できない場合は、その代理人を出席させることができる。

2 前項の規定により出席する代理人は公聴会の開催日までに委任状を市(町・村)長に提出しなければならない。

(陳述書の意見の聴取)

第6条 異議申出人又は前条第1項の規定による代理人が出席せず、かつ、当該建築協定に関する陳述書をあらかじめ提出してある場合の聴聞はその陳述書及びその事項に関して調査にあたった関係職員等が作成し、かつ、署名した調書を朗読して行う。

(欠席者)

第7条 協定者、異議申出人又はこれらの代理人が公聴会に出席できない事由があるときは、その事由を記載した欠席届を公聴会の開催3日前までに市(町、村)長に届け出なければならない。

(公聴会の延期)

第8条 市(町、村)長は必要があると認めるときは公聴会の期日を延期することができる。

2 前項の場合においては第2条の規定を準用する。

(定足数)

第9条 公聴会は協定者の半数以上の出席がなければ開催することができない。ただし、第5条第2項の規定による委任状の提出があるときはこれを出席数に加算するものとする。

(証人及び参考人の出席)

第10条 協定者、異議申出人又はこれらの代理人は、公聴会に際して自己に有利な証人又は参考人を出席させ、かつ、有利な証拠又は資料を提出することができる。

2 前項の場合においては、協定者、異議申出人又はこれらの代理人は公聴会の開催前までに議長に届出なければならない。

(発言及び発言の停止)

第11条 公聴会に出席した協定者、異議申出人、代理人、関係職員等その他当該建築協定の利害関係人は口述審問において発言することができる。

2 前項の規定により発言しようとする者は、あらかじめ議長の許可を受けなければならない。

3 発言の内容は議長の聞こうとする事項の範囲をこえてはならない。

4 議長は発言の内容が前項の範囲をこえたときは、その発言の停止を命ずることができる。

5 関係職員等が第3条各号の一に該当する場合は、第1項及び第2項の規定にかかわらず発言することができない。

(公聴会の記録)

第12条 議長は公聴会の出席者氏名、次第及び建築協定書の説明意見等内容の要点を速記者又は市(町、村)の吏員に記録させなければならない。

(会場の秩序保持)

第13条 議長は会場内を整理するため、又はその秩序を保持するために必要があると認めたときは公聴会関係出席者又は傍聴人の数を制限することができる。

2 議長は意見の聴取を妨害し、又は会場の秩序をみだす者に対して退場を命ずることができる。

資料9・公告

建築基準法(昭和25年法律第201号)第70条の規定に基づく建築協定書が提出されたので同法第71条の規定により公告するとともに建築協定書を縦覧に供する。

なお、建築協定書に対する異議申し出書の提出は縦覧終了後、1週間以内までとする。 

○年○月○日

○○市長 ○○ ○○ 印

 

建築協定の名称

代表者

縦覧の場所

縦覧期間

○○市○○地区

建築協定

埼玉 一朗

○○市役所

○○課

○年○月○日

から

○年○月○日

までの

市の休日を除く20日間

午前○時から午後○時

までとする。

 

資料10・公告

建築基準法(昭和25年法律第201号)第72条第1項の規定により、次のとおり公開による意見の聴取を行う。

○年○月○日

○○市長○○○○印

  1. 開催日時○○○○年○月○日 午前○時
  2. 場所 ○○市役所第○会議室
  3. 意見の聴取の理由 次の建築協定について、関係人の出頭を求めて意見を聞くため
 

建築協定の名称

建築協定の区域

代表者住所氏名

○○市○○地区

建築協定

○市○○○242-1

243-1

○○市○○243

埼玉 一朗

 

資料11・建築協定の具体例

1 住宅地における場合

A 埼玉県○○郡ニュータウン建築協定。

環境の良い、緑の多い高級住宅地

  • 建ペイ率(50%以下)
  • 建物の階数(2階以下)
  • 建物の種類(住宅、医院併用住宅等)
  • 塀(生垣又は開放的なフェンス)
  • 緑化に努める
  • 建物の色彩の制限
  • 広告物等の設置制限

B 埼玉県○○市ニュータウン団地建築協定。

住環境の良い、高級住宅地。

  • 区画の細分化禁止
  • 建物の高さ(最高9m以下、軒の高さ6.5m以下)
  • 便所は水洗
  • 建物の種類(住宅、医院併用住宅等)

C 埼玉県○○郡S団地地区建築協定。

良好な住環境を維持するための既成市街地の建築協定。

  • 区画分割の制限(分割による最小敷地面積110平方メートル)
  • 建物の隣地境界からの距離(1階1m以上、2階1.5m以上)
  • 建物の階数(2階以下)
  • 建物の種類(住宅、住宅兼用無床診療所等)

D 埼玉県○○郡H地区建築協定。

住環境を維持するための用途規制のみの建築協定

旅館業法第2条に規定するホテル営業及び旅館営業の用途に供する建築物の建築制限

2 商店街における場合

E 静岡県○○市本通建築協定。

共同建築、建物の美観をよくするアーケード街。

  • 各階の階高の基準(1階-4m、2階-3.15m、3階-3.1m)
  • 前面柱の間隔(5m~8m)
  • 壁面、柱、天井の仕上材とその色(着色モルタル仕上)
  • 広告板の大きさ(立て0.6m、横1.8m)
  • 看板の位置

F 防災建築物「○○会館ビル」建築協定。

共同建築 東京都○○区

  • 建築物の高さ(地下1,地上4)
  • 壁面線85cm・各階の高さ(1階-3.4m、2~4階-3m)
  • 屋上の利用(駐車場)

3 工業団地における例

G 埼玉県○○工業団地建築協定。

見た目にも美しい工業団地。

  • 緑化(空地には芝生クローバを植える)
  • 壁面線の指定 4m
  • 空地の確保(建ペイ率-5割-緩和規定有り)
  • 敷地内施設等(駐車施設、資材置き場、通路の設置)
  • 美観(周囲の環境と調和)
  • 工業排水及び生活排水(自社処理、公共桝排出)
  • 雨水排水(油除去装置)
  • 看板(自己敷地内、1事業所につき2基以内、色彩は周囲の環境を考慮)
  • 塀(生垣、金網)

お問い合わせ

都市整備部 建築安全課 建築指導担当

郵便番号330-9301 埼玉県さいたま市浦和区高砂三丁目15番1号 第2庁舎1階

ファックス:048-830-4887

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